I – INTRODUÇÃO
A comissão de corretagem ou simplesmente a corretagem, no caso, imobiliária está previsto em seus artigos 722 a 729, do Título V – Contrato em Geral, Capítulo XIII do Código Civil.
Aliado ao Código Civil para o caso específico da corretagem imobiliária está a Lei 6.530 de 12 de maio de 1978 e Decreto 81.871/1978 que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, a criação dos órgãos de fiscalização da profissão e dá outras providências a respeito do tema.
No presente artigo escrito de forma simplificada, abordaremos todos os aspectos da corretagem imobiliária, tais como conceito, forma de estipulação do contrato, requisitos necessários para nascer o direito ao recebimento de tal remuneração, dentre várias outras questões.
O atual trabalho ainda irá trazer sob o enfoque cível informações de suma importância, tanto ao corretor autônomo como escritórios imobiliários e imobiliárias.
II – CORRETAGEM IMOBILIÁRIA – CONCEITO
O Código Civil nos ensina em seu art. 722 o conceito geral de corretagem, sendo este o contrato pelo qual, uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instrução recebida.
Veja que no caso acima o conceito é amplo abarcando todas as classes de corretores, como corretor de seguros, corretor imobiliário, corretor marítimo, dentre vários outros, afastando-se a comissão mercantil.
No caso da comissão mercantil, doutrinadores como Luiz Antonio Scavone Junior entendem que se trata de honorários e não de comissão, já que se trata de profissional liberal e de uma prestação de serviços, ou seja, não se confunde com a corretagem, nos termos do art. 722 do Código Civil.
Para fins do presente artigo o contrato de comissão de corretagem imobiliária é conceituado como uma pessoa que possua título de técnico em transações imobiliárias, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instrução recebida, podendo exercer a intermediação na compra, venda e locação de imóveis, e ainda, opinar quanto a comercialização imobiliária.
III – DEVERES DO CORRETOR DE IMÓVEIS
Tomando-se por base a conceituação acima acerca da profissão de corretor de imóveis, necessário se faz extrair os deveres de tal classe, quando da intermediação imobiliária, seja esta na forma de compra, venda ou permuta, seja na administração imobiliária, no caso a locação de imóveis.
Nos termos do art. 723 do Código Civil Brasileiro, o corretor de imóveis deve ser diligente, prestando todas as informações que estiverem ao seu alcance, de forma transparente e com boa-fé, sendo que no descumprimento de tais deveres poderá acarretar a quebra do contrato de corretagem, e possivelmente responder por perdas e danos.
Além disso, o Decreto 81.871/78, traz a forma de exercício da profissão de corretor de imóveis, descrevendo outros deveres que devem ser cumpridos, visando o exercício ético da profissão, conforme abaixo:
Art 38. Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:
I – transgredir normas de ética profissional;
II – prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
III – exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;
IV – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
V – fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição;
VI – anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VII – violar o sigilo profissional;
VIII – negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
IX – violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
X – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção;
XI – deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;
XII – promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros;
XIII – recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber.
Assim, cumpridos todos os requisitos descritos acima, o corretor de imóveis terá atendido a todas as premissas para realização, por exemplo, da venda do imóvel, repassando todas informações necessárias, mesmo que negativas, ao comprador para concretização do negócio, sob pena de responder por perdas e danos e os prejuízos que causar.
IV – FORMAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM: ETAPAS PARA GARANTIR A REMUNERAÇÃO DO CORRETOR IMOBILIÁRIO
Para que o corretor imobiliário e imobiliárias tenham direito a receber sua comissão (lembre-se o correto tecnicamente é comissão de corretagem e não honorários, conforme já explicado anteriormente), este além de cumprir com os deveres impostos em Lei, também tem que adotar uma série de procedimentos para ter garantido seu direito a percepção a remuneração aos seus serviços, são eles:
- Realizar a aproximação das partes;
- Negociação e fechamento da proposta de venda;
- Execução do contrato mediante a assinatura do contratou compromisso de compra e venda ou escrituração do imóvel.
IV.I – APROXIMAÇÃO DAS PARTES
Na primeira fase de formação do contrato de corretagem, salvo estipulação em contrário, o corretor de imóveis deve entabular preferencialmente contrato escrito (sendo permitido também o contrato verbal) e firmado por 2 testemunhas com intuito, inclusive de facilitar a cobrança dos valores da corretagem, em caso de não pagamento pelo devedor.
Além de firmar o contrato de corretagem onde serão recebidas as instruções para negociação do imóvel (compra, venda, permuta ou locação), será iniciado o trabalho do corretor de imóveis mediante a oferta do imóvel no mercado.
Para realização da oferta o corretor de imóveis usualmente apresenta ou busca o imóvel para os clientes de sua carteira, realiza anúncios em sites diversificados, faixas, jornais, revistas e outros tornando público.
É importante ressaltar que durante essa fase é costumeiro as partes, realizarem o pagamento de um pequeno valor para arcar com os custos de emissão de documentos pelo corretor, como certidão de ônus, não podendo tal valor ser recebido como sinal de compra do imóvel.
Cumpre destacar ainda que nesse momento deve o corretor imobiliário demonstrar que não está inerte ou ocioso para realizar a venda do imóvel, fazendo com que cumpra com tal requisito.
IV.II – FECHAMENTO DO NEGÓCIO: ASSINATURA DA PROPOSTA DE VENDA
Realizada a oferta ou busca do imóvel para compra, venda, permuta ou locação inicia-se a fase de fechamento do negócio, na qual serão realizadas as devidas tratativas para fixação do preço, termos do contrato, apresentação das propostas de cada parte e aceitação.
O corretor deve nessa fase buscar o acordo de vontades das partes, caraterizado pela aceitação tanto do vendedor como do comprador dos termos do negócio imobiliário entabulado, mediante a assinatura da proposta.
Firmada a proposta, estarão presentes todos os requisitos necessários a concretização desta etapa para garantir a remuneração da comissão de corretagem, quais sejam: o objeto do contrato (ex: imóvel a ser vendido), o valor a ser pago e forma de quitação e por último o acordo de vontades (consentimento das partes).
IV.III – EXECUÇÃO DO CONTRATO: ESCRITURA PÚBLICA, CONTRATO DE COMPRA E VENDA, PERMUTA OU LOCAÇÃO
Firmada a proposta pelas partes, caberá ao corretor ou o profissional competente (ex: advogado) entabular o contrato de compra, venda, permuta ou locação ou realizar a escrituração do imóvel finalizando o trabalho do corretor, concluindo-se todas as etapas para concretização do direito a percepção da comissão e corretagem.
Terminada a presente fase nos termos do art. 725 do Código Civil, sendo alcançado o resultado útil previsto no contrato de corretagem (ex: escrituração do imóvel ou assinatura do contrato de compra e venda), nasce o direito ao recebimento da comissão devida.
Veja que a atividade de corretagem imobiliária, assim como outras, são atividades de resultado, ou seja, apenas se concretizando o negócio é que será devida a comissão.
Obviamente em alguns casos que serão vistos mais a frente, a comissão de corretagem será devida mesmo quando não se alcançar o fechamento do negócio (assinatura do contrato de compra e venda).
V – CAUSAS ESPECIAIS DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
Conforme exposto anteriormente, existem casos em que o corretor terá direito a comissão de corretagem, mesmo que não tenha cumprido com todos os requisitos necessários previstos no título IV do presente artigo.
Está previsto no Código Civil, os seguintes casos especiais em que será devida a comissão ao corretor: desistência imotivada do negócio por uma das partes (comprador ou vendedor ou ambos), dispensa do corretor e posterior fechamento do negócio, participação de mais um corretor, clausula especial de previsão contratual de pagamento da comissão e o corretor não inscrito no CRECI.
V.I – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO SEM JUSTO MOTIVO
Modalidade mais comum de necessidade de pagamento da comissão de corretagem especial, em tal caso o que ocorre é que comprador ou vendedor ou ambos, desistem do negócio jurídico, no caso da compra ou venda de um imóvel.
Aquele que desistir do negócio deverá nos termos do art. 725 do CC, remunerar o corretor pelos serviços prestados, uma vez que terá este cumprido com todos os requisitos necessários para ter direito a corretagem (autorização para mediar, aproximação das partes e resultado útil).
Lembre-se que a desistência deve ser posterior a assinatura da promessa de compra e venda ao menos, pois se tal questão ocorrer no momento da proposta, nada será devido ao corretor.
Cumpre destacar que também há de se verificar, se no contrato tanto de corretagem, quanto na promessa de compra e venda, não há cláusula afastando a responsabilidade das partes pelo pagamento da comissão, o que acabaria por afastar o direito do corretor de receber sua comissão.
V.II – DISPENSA DO CORRETOR E FECHAMENTO POSTERIOR DO NEGÓCIO
O art. 727 do CC prevê algumas hipóteses como acima em que é devida a comissão, após o corretor ter sido dispensado e o negócio se concluiu posteriormente, são elas: se o negócio após a dispensa do corretor, se realizar por força de sua mediação e se após o prazo fixado no contrato de corretagem o negócio se concluir por força do trabalho do corretor.
No primeiro caso, que é o mais comum, o que ocorre com frequência é que as partes na tentativa de diminuir os custos da negociação entram em conluio para dispensar o corretor e deixar de pagar a comissão devida, ou seja, o corretor já realizou a mediação entre as partes, estas o dispensam e concluem o negócio mediante a compra e venda do bem.
Pouco importa no exemplo acima, se não foi possibilitado ao corretor cumprir com todos os requisitos descritos no item IV do atual trabalho (autorização para mediar, aproximação das partes e resultado útil), como o negócio se concretizou pelo fruto de seu trabalho será devida a comissão.
O mesmo ocorre no caso de o negócio se concluir, após o prazo fixado no contrato de corretagem (ex: coloca-se o prazo de 60 dias para realização da venda do imóvel), todavia fruto da mediação do corretor.
Deve-se ter em mente que para os termos do art. 727 do CC, são requisitos para se obter o direito a perceber a comissão devida: mediação e aproximação das partes e resultado útil posterior a dispensa ou final do contrato de corretagem.
V.III – PARTICIPAÇÃO DE MAIS UM CORRETOR E CORRETOR AUTÔNOMO COM PARCERIAS/ASSOCIAÇÃO COM IMOBILIÁRIAS
Reza o art. 728 do Código Civil que se participar de uma mesma negociação mais de um corretor, a remuneração pelos serviços prestados, deverá ser realizada de forma igualitária, salvo se no contrato de parceria/associação existir disposição sobre a forma de remuneração.
Complementando o que disposto acima a Lei 6.530/1978, em seu art. 6º, § 2º a § 4º, informa que o corretor autônomo pode se associar a uma ou mais imobiliárias, sem que isso gere vínculo de emprego, devendo em tais contratos de parcerias estar previsto preferencialmente a forma de remuneração dos serviços.
Para que não seja gerado o vínculo, o contrato de parceria deve deixar o corretor associado agir de forma autônoma (sem gerenciamento da imobiliária), sem vínculo previdenciário ou trabalhista, neste último o que se deve ter em mente é que o contrato de parceria ou associação não atentar com os termos do art. 2 e 3 da CLT.
Os elementos ensejadores a relação de emprego segundo lição o Ministro Maurício Godinho Delgado são:
“Os elementos fático-jurídicos componentes da relação de emprego são cinco: a) prestação de trabalho por pessoa física a um tomador qualquer; b) prestação efetuada com pessoalidade pelo trabalhador; c) também efetuada com não eventualidade; d) efetuada ainda sob subordinação ao tomador dos serviços; e) prestação de trabalho efetuada com onerosidade.”
As imobiliárias devem se ater a tais questões para evitar o reconhecimento de vínculo empregatício indesejado (gerando a obrigação de recolher FGTS, INSS, 13 Salário, Férias e etc), bem como a caracterização das comissões como salário do corretor, o que acarretaria um enorme prejuízo financeiro.
V.IV – PREVISÃO CONTRATUAL DE PAGAMENTO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA ESPECIAL
Com raríssimas exceções há um caso especial de recebimento da comissão de corretagem, apenas se existir cláusula contratual expressa prevendo tal tipo de pagamento.
A Cláusula a qual me refiro, seria a que previsse em seus termos que a comissão de corretagem seria devida mesmo que o negócio não se completasse, se fosse concretizada a proposta de compra por exemplo (segundo requisito para caraterização da comissão), ou então que estipulasse que ocorrendo uma causa X ou Y será devida a comissão.
O que disposto acima está previsto no Código Civil Brasileiro, pois o contrato de corretagem não possui forma rígida, podendo seus termos serem escritos de forma livre e de acordo com a vontade de ambas as partes.
Veja também que pode o corretor usar a Cláusula Especial não para receber comissão de corretagem, mas, por exemplo, opor ao contratante que no caso de desistência de um negócio, cancelamento do contrato com o corretor e outros motivos, solicitar o reembolso das despesas decorrentes da prestação dos serviços.
V.V – VENDA COM EXCLUSIVIDADE
Nessa modalidade, o corretor é contratado para realizar a venda do bem com uma Cláusula especial de exclusividade nos termos do art. 726 do Código, possuindo este, mesmo que não tenha mediado o negócio entre comprador e vendedor, por exemplo, direito ao recebimento dos valores da comissão.
Contudo para que não se caia em uma armadilha e perder o direito a comissão, o corretor deve nesse caso, comprovar também que não se manteve inerte ou ocioso, pois caso isto reste provado, nada deverá receber a título de remuneração.
V.V – CORRETOR NÃO INSCRITO NO CRECI
Há uma grande divergência no caso do corretor de imóveis não inscrito no CRECI, se este deve ter direito ou não ao recebimento de comissão de corretagem, já que pela Lei 6.530/1978 este estaria impedido de exercer a profissão.
Infelizmente nossos tribunais pátrios tem entendido que a remuneração para tais corretores é devida, mesmo este não estarem inscritos nos respectivos órgãos da categoria profissional e conselhos respectivos.
A fundamentação para tal questão é que o serviço é devidamente prestado pelo corretor irregular, sendo cumpridos os requisitos da Lei, será devida a comissão de corretagem.
VI – CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM
Os contratos de corretagem são classificados como: típico (pois expressamente previsto no CC), bilateral (uma ou mais partes envolvidas), oneroso (existe uma contraprestação pecuniária), aleatório (só será concluído com a venda do bem), não solene e consensual (não precisa ser escrito e se concretiza com a autorização do contratante), personalíssimo (pessoa do contratante), causal e acessório (depende de outro contrato para ser finalizado).
VII – CONCLUSÃO
O presente artigo está direcionado aos corretores de imóveis de todo o Brasil, em especial do DF, pois tem-se verificado cada vez com maior frequência que essa classe de pessoas jurídicas (Imobiliárias, escritório imobiliários e etc) e físicas, vêm sofrendo com o não recebimento pelo serviço prestado, muitas vezes por falta de explicações simples como no presente artigo, sobre os direitos e a forma de busca-los.
